今年，太原市房產(chǎn)成交減免稅費(fèi)的利好政策覆蓋到二手房市場(chǎng)。據(jù)省城多家二手房中介機(jī)構(gòu)信息反饋，在市場(chǎng)影響和政策鼓勵(lì)雙重影響下，省城今年二手房市場(chǎng)掛牌量高、出售意愿強(qiáng)，二手房稅費(fèi)的政策細(xì)則以及稅費(fèi)額度關(guān)系到房子成交價(jià)格、購(gòu)房成本，備受買賣雙方關(guān)注。
山西晚報(bào)記者走訪稅務(wù)部門服務(wù)窗口及二手房中介市場(chǎng)了解到，目前，二手房交易時(shí)產(chǎn)生的稅費(fèi)主要有契稅、個(gè)人所得稅、增值稅。賣方需繳納增值稅和個(gè)人所得稅，買方需繳納契稅。二手房交易中，各項(xiàng)稅費(fèi)占比多少？哪些情況可以免稅？山西晚報(bào)記者進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)查了解。
A契稅繳納分情況稅率在1%—3%浮動(dòng)
二手房交易過(guò)程中，買方需要繳納契稅。采訪中，不少購(gòu)房者提出疑問(wèn)，為什么自己的契稅比別人多？原來(lái)，契稅是買方承擔(dān)，以家庭為單位計(jì)算，對(duì)于符合一定條件的家庭購(gòu)買的第一套住房和家庭第二套改善性住房的契稅有優(yōu)惠政策。
山西晚報(bào)記者了解到，2021年9月1日，《中華人民共和國(guó)契稅法》（以下簡(jiǎn)稱《契稅法》）正式施行。《契稅法》將《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》升級(jí)為法律，維持了3%-5%稅率并未上調(diào)，根據(jù)稅收法定原則，對(duì)適用稅率的確定程序進(jìn)行了調(diào)整。
同年，山西省契稅適用稅率確定為3%，并在原有稅收優(yōu)惠基礎(chǔ)上，優(yōu)惠對(duì)象有所擴(kuò)大。山西晚報(bào)記者致電國(guó)家稅務(wù)總局山西省稅務(wù)局了解到，買房時(shí)契稅在1%3%浮動(dòng)，具體要繳納多少，分為多種情況。首套房且面積小于等于90平方米，按照成交價(jià)的1%繳納；首套房且面積大于90平方米，按成交價(jià)的1.5%繳納；二套房且面積小于等于90平方米，按照成交價(jià)的1%繳納，二套房且面積大于90平方米，按照成交價(jià)的2%繳納；三套及以上，按照成交價(jià)的3%繳納。
業(yè)內(nèi)人士介紹，有的二手房買家為了少交稅，有意簽訂遠(yuǎn)低于市場(chǎng)售價(jià)的交易合同，通過(guò)低價(jià)買房來(lái)降低契稅的交納額度，這種行為不合法合規(guī)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅法》，房屋交易計(jì)稅按房屋實(shí)際成交價(jià)格計(jì)，如果購(gòu)房合同以低價(jià)簽約來(lái)避稅，屬違法，如被稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)，將認(rèn)定為偷稅漏稅，需要買方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。此外，這種操作也為交易雙方帶來(lái)了不必要的風(fēng)險(xiǎn)。以一套實(shí)際成交100萬(wàn)元的房屋為例，買賣雙方為避稅，以50萬(wàn)元來(lái)簽訂購(gòu)房合同，如果買方不按100萬(wàn)元口頭約定價(jià)付款，賣方維權(quán)很被動(dòng)，將蒙受經(jīng)濟(jì)損失，此外，合同上約定的成交價(jià)也會(huì)影響房子再次出售時(shí)的價(jià)格，拉低房產(chǎn)價(jià)值。
“二手房交易時(shí)，通過(guò)中介買賣一般都按照交易價(jià)計(jì)算契稅，有時(shí)合同上的交易價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)，此時(shí)就會(huì)按照稅務(wù)系統(tǒng)的評(píng)估價(jià)收取契稅?！睒I(yè)內(nèi)人士說(shuō)道。
B“滿二”免征增值稅附加稅由增值稅確定
2016年，中國(guó)全面推行營(yíng)業(yè)稅改征增值稅（簡(jiǎn)稱“營(yíng)改增”）政策，將二手房交易中的營(yíng)業(yè)稅改為增值稅。這一改革旨在降低稅負(fù)，簡(jiǎn)化稅收征管，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展及交易活躍。山西晚報(bào)記者多方了解到，目前省城二手房交易過(guò)程中，賣方需繳納成交價(jià)或評(píng)估價(jià)5%的增值稅以及其他附加稅。
除了增值稅之外，賣方還需按照實(shí)際繳納的增值稅稅額計(jì)算城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加，分別按照增值稅的7%、3%、2%的征收率計(jì)算，也就是增值稅的12%?！斑@三項(xiàng)是按照增值稅的稅額來(lái)計(jì)算的，也就是計(jì)稅金額的5%再乘以12%。目前，這個(gè)附加稅有50%的優(yōu)惠政策，即按照增值稅的6%征收?！睒I(yè)內(nèi)人士舉例說(shuō)明，成交價(jià)100萬(wàn)元的二手房，如果按照成交價(jià)計(jì)算增值稅，首先要以成交價(jià)除以1.05，還原成不含稅價(jià)格，大約為95.24萬(wàn)元。增值稅需繳納95.24萬(wàn)元的5%，大約是4.76萬(wàn)元，附加稅需繳納增值稅的6%，也就是4.76萬(wàn)元的6%，大約是2856元，以上合計(jì)50456元?！皟身?xiàng)加起來(lái)，相當(dāng)于計(jì)稅金額的5.3%，在二手房交易時(shí)，為了方便計(jì)算，中介一般會(huì)告訴購(gòu)房人增值稅是5.3%，其實(shí)里面包括了0.3%的附加稅。”業(yè)內(nèi)人士說(shuō)道。
據(jù)了解，計(jì)算增值稅時(shí)與契稅相同，如果成交價(jià)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)，將按照稅務(wù)部門的二手房評(píng)估價(jià)系統(tǒng)計(jì)算增值稅。此外，根據(jù)現(xiàn)行政策，二手房如果“滿二”，即房屋購(gòu)買滿兩年，即可免繳增值稅。需要特別強(qiáng)調(diào)的是：“滿二”時(shí)限指的是距離上次繳納契稅滿兩年。一般情況下，業(yè)主均是在辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證時(shí)才去繳稅，所以，“滿二”與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上的時(shí)間差不多，由此房產(chǎn)中介公司向買家介紹增值稅政策時(shí)，會(huì)說(shuō)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿兩年。
業(yè)內(nèi)人士提醒，在計(jì)算增值稅及附加稅時(shí)，除了按照成交價(jià)或評(píng)估價(jià)確定應(yīng)繳納稅額外，還有別的方式?！百u家若能提供原始購(gòu)房發(fā)票，或者稅務(wù)部門能查到相應(yīng)的原始價(jià)格，會(huì)用現(xiàn)成交價(jià)或評(píng)估價(jià)減去原始價(jià)格，再計(jì)算增值稅，納稅金額會(huì)有一定的減少?！睒I(yè)內(nèi)人士稱，在二手房買賣時(shí)，如果沒(méi)有滿足“滿二”免收增值稅，賣方可以咨詢稅務(wù)部門，看是否可以核減，以此確定增值稅納稅額度。
C兩種征收方式“滿五唯一”可免個(gè)稅
除了增值稅之外，賣方還需要繳納個(gè)人所得稅。二手房交易時(shí)，個(gè)人所得稅征收有差額20%或現(xiàn)價(jià)1%兩種方式，山西晚報(bào)記者了解到，目前省城二手房交易市場(chǎng)上，主要按照成交價(jià)的1%征收個(gè)人所得稅。
去年12月，網(wǎng)傳太原二手房即將執(zhí)行新政：房產(chǎn)交易個(gè)人所得稅不再按1%征收，根據(jù)上一手購(gòu)房發(fā)票金額與本次合同價(jià)或評(píng)估價(jià)，按二者差額的20%征收，該消息在太原房產(chǎn)圈不脛而走，引發(fā)社會(huì)關(guān)注。據(jù)了解，該方式將繳納更多的個(gè)人所得稅，以售價(jià)100萬(wàn)元的房屋為例，按照1%僅需繳納1萬(wàn)元個(gè)人所得稅；如果按差額20%繳個(gè)稅，該房屋上一手購(gòu)房發(fā)票金額為80萬(wàn)元，則需要繳納4萬(wàn)元個(gè)人所得稅。后相關(guān)部門辟謠，這種說(shuō)法有誤，按二者差額的20%征收并不是新政，也不會(huì)強(qiáng)制要求采取差額20%來(lái)繳納個(gè)稅。山西晚報(bào)記者查閱發(fā)現(xiàn)，《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》及其實(shí)施條例規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得適用比例稅率為20%。
但在實(shí)施過(guò)程中，如果售房人能提供合法有效的原購(gòu)房發(fā)票及合理票據(jù)，個(gè)稅須查賬征收，為轉(zhuǎn)讓所得20%；若不能提供上述票據(jù)，則按二手房售賣全額的1%—2%征收。山西晚報(bào)記者致電山西省稅務(wù)局接線工作人員，其表示，差額20%征收和按總價(jià)1%征收，兩種征收方式一直都有。不過(guò)部分房屋不能提供完整有效證件、難以查到初始價(jià)格，一般按照房屋總價(jià)1%的方式來(lái)征收個(gè)稅。
與增值稅一樣，個(gè)人所得稅在一定條件下也是可以免除的。山西晚報(bào)記者查詢發(fā)現(xiàn)，根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人所得稅若干政策問(wèn)題的通知》（1994）財(cái)稅字第20號(hào)文件第二條第六項(xiàng)規(guī)定：個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免征收個(gè)人所得稅，也就是大家熟知的“滿五唯一”就可免稅。
D買賣雙方協(xié)商承擔(dān)稅費(fèi)限期優(yōu)惠別忘了
山西晚報(bào)記者走訪中發(fā)現(xiàn)，二手房市場(chǎng)為明顯的賣方主導(dǎo)市場(chǎng)，雖然增值稅和個(gè)人所得稅應(yīng)該由賣方承擔(dān)，但在省城二手房實(shí)際交易中，稅費(fèi)成本多由買方承擔(dān)。
“為了節(jié)省購(gòu)房成本，買方會(huì)選擇合理的辦法降低稅費(fèi)支出，比如選擇稅額較低的1%個(gè)人所得稅繳納方式，或者盡量選擇‘滿二’的房屋來(lái)免去增值稅等?！睒I(yè)內(nèi)人士介紹，一般而言，買家在購(gòu)買二手房時(shí)，除了自身應(yīng)該繳納的契稅，多數(shù)人都能接受替賣家承擔(dān)個(gè)人所得稅，增值稅的多少、由誰(shuí)繳納通常是買賣雙方協(xié)商的重點(diǎn)。“一方面，增值稅的稅率比契稅和個(gè)稅更高，對(duì)買家來(lái)說(shuō)成本壓力更大，另一方面，相比個(gè)稅‘滿五唯一’免征，增值稅‘滿二’的條件比較容易達(dá)到，買家更青睞這樣的二手房?！睒I(yè)內(nèi)人士介紹，二手房市場(chǎng)上有很多同小區(qū)、甚至同一棟樓的房源，由于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證辦理時(shí)間不同，部分沒(méi)有“滿二”的房源因?yàn)樾枰嗬U納增值稅而在市場(chǎng)上不受歡迎，這種情況非常多?！跋嗤膽粜?、相同的價(jià)格，沒(méi)有‘滿二’需要額外繳納幾萬(wàn)元的增值稅，買家怎么選一目了然，這就需要買賣雙方協(xié)商，由賣家自己承擔(dān)增值稅，或者在售價(jià)上給予買家更多優(yōu)惠?！睒I(yè)內(nèi)人說(shuō)道。
值得一提的是，如果近期準(zhǔn)備購(gòu)房，無(wú)論是新房還是二手房，太原目前還有限期退稅優(yōu)惠政策。今年發(fā)布的太原樓市“新九條”中提到，支持居民換購(gòu)住房退還個(gè)人所得稅，自2022年10月1日起至2023年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在太原市范圍內(nèi)重新購(gòu)買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。除此之外，契稅在二手房交易中雖然沒(méi)有減免，但在購(gòu)買新建商品房時(shí)，去年發(fā)布的太原樓市“三十六條”提出了優(yōu)惠：自2022年5月20日起，兩年內(nèi)，在城六區(qū)無(wú)房的居民家庭，購(gòu)買首套城六區(qū)新建商品住房，可申請(qǐng)契稅補(bǔ)貼，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為房屋建筑面積在90平方米以下的，由財(cái)政全額補(bǔ)貼購(gòu)房人所繳納契稅；房屋建筑面積在90至143平方米(含)的，由財(cái)政補(bǔ)貼80%購(gòu)房人所繳納契稅；房屋建筑面積在143平方米以上的，由財(cái)政補(bǔ)貼50%購(gòu)房人所繳納契稅。在城六區(qū)擁有一套住房的居民家庭購(gòu)買城六區(qū)第二套新建商品住房，契稅補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)參照購(gòu)買首套新建商品住房標(biāo)準(zhǔn)下浮20%執(zhí)行。
業(yè)內(nèi)人士建議，二手房交易中，各項(xiàng)稅收的計(jì)算是十分復(fù)雜的，各種計(jì)算方式可供買賣雙方參考，實(shí)際繳納金額仍然要以稅務(wù)部門提供的為準(zhǔn)。此外，計(jì)劃享受限時(shí)稅費(fèi)減免的購(gòu)房人一定要注意政策時(shí)限，個(gè)人所得稅退稅一定要記清楚自有住房的出售時(shí)間，在1年內(nèi)重新購(gòu)買住房才能享受這項(xiàng)優(yōu)惠。（山西晚報(bào)記者 柴旭暉）
（責(zé)任編輯：蔡文斌）
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