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房地產供需兩端政策全面發(fā)力,最新定調釋放更積極信號
2023年01月10日 10時53分   中國新聞網

日前,中國人民銀行黨委書記、銀保監(jiān)會主席郭樹清在媒體采訪中對房地產等熱點問題再次作出回應,表示將努力促進房地產與金融正常循環(huán)。落實“金融十六條”措施,以保交樓為切入點,以改善優(yōu)質頭部房企資產負債表為重點,促進房地產業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展,逐步推動房地產業(yè)向新發(fā)展模式過渡。同時,在消費端,他強調以滿足新市民需求為重點,開發(fā)更多適銷對路的金融產品,鼓勵住房、汽車等大宗商品消費。

有不少地產業(yè)內人士認為,此次發(fā)言進一步打開了房企融資正?;目臻g,對未來房地產行業(yè)資金流動具有指向意義。

2023年定調更加積極

近年來,郭樹清對于房地產領域言論一直是政策的“風向標”。

2020~2021年,防范房地產領域的金融泡沫風險成為郭樹清發(fā)言中的關鍵詞。房地產調控政策以縮緊為主,企業(yè)層面“三條紅線”、集中供地等政策接連落地,行業(yè)“舉債擴張”的增長邏輯被打破,房地產去金融化腳步加速。

2022年起,隨著地產市場逐漸“降溫”,政策開始逐漸向穩(wěn)。2022年3月,郭樹清表示,房地產的泡沫化、貨幣化問題發(fā)生了根本性的扭轉。不希望調整太劇烈,對經濟影響太大,還是要平穩(wěn)轉換。同年11月的金融街論壇上,郭樹清指出,我國仍然處于城市化的高峰時期和鄉(xiāng)村振興的起步階段,全社會固定資產投資具有很大的增長潛能。

相較于之前,不少業(yè)內人士認為,2023年開年,郭樹清此次 “促進房地產與金融正常循環(huán)”“鼓勵住房、汽車等大宗商品消費”等論調更加積極,有效提振了市場信心。

事實上,近幾個月來,地產融資政策端力度空前。自2022年11月以來,“金融十六條”、房地產“三支箭”等利好政策不斷,信貸、債券、股權融資全面解綁。

中央也多次喊話房地產,頻吹暖風。2022年12月14日,國務院副總理劉鶴指出,“房地產是國民經濟的支柱產業(yè)”,并提及正在考慮新的舉措,引導市場預期和信心回暖。12月的中央經濟工作會議以較大篇幅談及房地產相關問題,其中,不僅部署防范化解短期風險,還強調堅持“房住不炒”、推動房地產業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡等中長期目標。2023年1月4日的央行工作會議將房地產納入了“加大金融對國內需求和供給體系的支持力度”這一工作內容中,再次強調要“落實金融16條措施,支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。

資金開始涌入房地產領域,其中信貸領域規(guī)模力度最大。據中指研究院不完全梳理,截至目前,已有超過60家銀行向120多家房地產企業(yè)提供意向性授信,總額度已超過4.8萬億元,包括但不限于開發(fā)貸、并購貸、按揭貸、城市更新改造貸等,受益房企名單已延伸至民營企業(yè)以及地方企業(yè)。

房地產隨之暫時“解渴”,克而瑞研究中心的數據顯示,2022年12月,100家典型房企的融資總量為1018億元,環(huán)比增加84.7%,同比增加33.4%。

不過,當下,房地產領域的投資、銷售、融資都還未出現企穩(wěn)信號。民生證券分析師牟一凌表示,由于地產在經濟中的重要性,居民消費的最終趨勢、政府用以支持新興行業(yè)的資金來源都與地產的最終走勢有關,未來政策還有一定打開空間。

鼓勵地產、汽車等大宗商品消費

對于支持經濟發(fā)展,郭樹清表示,金融政策要積極配合財政政策和社會政策,多渠道增加中低收入和受疫情影響較大群體的收入,提高消費能力。其中強調鼓勵住房、汽車等大宗商品消費。

1月5日,住建部部長倪虹表示今年將精準支持住房消費,包括對首套房、二套房以及租房繼續(xù)給予降首付比、房貸利率和增加供給等政策支持。

近期以來,除了在融資端發(fā)力,需求端全方位促進居住消費良性循環(huán)的政策邏輯鏈逐漸清晰:一方面降低首套房貸利率,推動購房剛需入市,另一方面,消除二手房交易阻礙,激活換房需求釋放。

據第一財經記者梳理,近期需求端政策松綁主要體現在三個方面。

在貸款利率和首付比例方面,基準利率和首貸利率松綁。1月1日,房貸利率重定價基準的2022年12月20日LPR(貸款市場報價利率)為:1年期LPR為3.65%,5年期以上LPR為4.3%,較上年初分別下降15個和35個基點。

除基準利率外,1月5日,人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知,決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調整機制。新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市,可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限,進一步延續(xù)階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限的“9·29”新政。招聯金融首席研究員董希淼表示,在當前房地產市場較為低迷、居民住房消費需求不振的情況下,預計多數銀行對多數客戶將實際執(zhí)行房貸利率下限。未來一段時間,首套房貸利率下限可能在3.5%~4.1%。

此外,不少城市首套房首付比例下調至兩成,例如珠三角萬億城市東莞,1月6日起發(fā)布新政,全域購房統一首套首付兩成,不分面積段。

在限購政策方面,2022年12月起,南京、東莞、佛山等多個萬億城市全域放松限購。

在二手房創(chuàng)新政策方面,包括深圳、廣州、南京在內的32地陸續(xù)宣布推行二手房“帶押過戶”。

不過,政策連續(xù)刺激下,目前市場端的反應相對不明顯。根據中指研究院數據,開年第一周(1月1日~7日)整體成交面積環(huán)比下降45.4%。2022年,TOP100房企銷售總額為75968.5億元,同比下降41.3%。

企穩(wěn)回暖不會太快

京東集團首席經濟學家沈建光表示,考慮到本輪房地產市場調整出現三大結構性變化——“實物量”跌幅超過“價值量”、開發(fā)端跌幅超過銷售端、拿地開工跌幅超過資金端,供需兩端困難重重,市場企穩(wěn)回升的進程不會太快。預計到2023年下半年,房地產消費恢復才能有所加快。

德邦證券首席經濟學家盧哲認為,房地產的修復鏈條應該是房貸利率相對下調,限購、限售政策放松—銷售回暖—房企資金面改善—拿地和新開工好轉—房地產投資修復。上述修復鏈條目前仍在第一步,這一步的傳導可能要到2023年一季度才能充分兌現。

與此同時,2023年需求側政策或許還有更多發(fā)力空間。董希淼分析,從2022年金融數據看,住戶貸款特別是住戶中長期貸款增長乏力,是拖累人民幣貸款增長的重要因素,反映出居民住房消費意愿和能力仍然不足。因此,2023年應著重從需求側發(fā)力,進一步提振居民住房消費意愿和能力。

此外值得注意的是,在郭樹清此次發(fā)言中,還有不少因素將利好地產企業(yè)未來發(fā)展。

在發(fā)言中,郭樹清強調穩(wěn)健的貨幣政策精準有力,需要聚焦在擴大有效需求和深化供給側改革上。金融機構將進一步樹立“一視同仁”理念,公平公正對待各類所有制企業(yè)。貨幣政策加大向民營企業(yè)的傾斜力度,保持信貸總量有效增長,用好普惠小微貸款支持工具,推動降低綜合融資成本。

業(yè)內人士普遍認為,民營房企能否企穩(wěn)是2023年房地產能否企穩(wěn)的關鍵。此次貨幣政策一視同仁的論調,對部分深陷融資困境的民營房企無疑釋放積極信號。

(責任編輯:蔡文斌)

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