日前，中國人民銀行黨委書記、銀保監(jiān)會主席郭樹清在媒體采訪中對房地產等熱點問題再次作出回應，表示將努力促進房地產與金融正常循環(huán)。落實“金融十六條”措施，以保交樓為切入點，以改善優(yōu)質頭部房企資產負債表為重點，促進房地產業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，逐步推動房地產業(yè)向新發(fā)展模式過渡。同時，在消費端，他強調以滿足新市民需求為重點，開發(fā)更多適銷對路的金融產品，鼓勵住房、汽車等大宗商品消費。
有不少地產業(yè)內人士認為，此次發(fā)言進一步打開了房企融資正?；目臻g，對未來房地產行業(yè)資金流動具有指向意義。
2023年定調更加積極
近年來，郭樹清對于房地產領域言論一直是政策的“風向標”。
2020~2021年，防范房地產領域的金融泡沫風險成為郭樹清發(fā)言中的關鍵詞。房地產調控政策以縮緊為主，企業(yè)層面“三條紅線”、集中供地等政策接連落地，行業(yè)“舉債擴張”的增長邏輯被打破，房地產去金融化腳步加速。
2022年起，隨著地產市場逐漸“降溫”，政策開始逐漸向穩(wěn)。2022年3月，郭樹清表示，房地產的泡沫化、貨幣化問題發(fā)生了根本性的扭轉。不希望調整太劇烈，對經濟影響太大，還是要平穩(wěn)轉換。同年11月的金融街論壇上，郭樹清指出，我國仍然處于城市化的高峰時期和鄉(xiāng)村振興的起步階段，全社會固定資產投資具有很大的增長潛能。
相較于之前，不少業(yè)內人士認為，2023年開年，郭樹清此次 “促進房地產與金融正常循環(huán)”“鼓勵住房、汽車等大宗商品消費”等論調更加積極，有效提振了市場信心。
事實上，近幾個月來，地產融資政策端力度空前。自2022年11月以來，“金融十六條”、房地產“三支箭”等利好政策不斷，信貸、債券、股權融資全面解綁。
中央也多次喊話房地產，頻吹暖風。2022年12月14日，國務院副總理劉鶴指出，“房地產是國民經濟的支柱產業(yè)”，并提及正在考慮新的舉措，引導市場預期和信心回暖。12月的中央經濟工作會議以較大篇幅談及房地產相關問題，其中，不僅部署防范化解短期風險，還強調堅持“房住不炒”、推動房地產業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡等中長期目標。2023年1月4日的央行工作會議將房地產納入了“加大金融對國內需求和供給體系的支持力度”這一工作內容中，再次強調要“落實金融16條措施，支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。
資金開始涌入房地產領域，其中信貸領域規(guī)模力度最大。據中指研究院不完全梳理，截至目前，已有超過60家銀行向120多家房地產企業(yè)提供意向性授信，總額度已超過4.8萬億元，包括但不限于開發(fā)貸、并購貸、按揭貸、城市更新改造貸等，受益房企名單已延伸至民營企業(yè)以及地方企業(yè)。
房地產隨之暫時“解渴”，克而瑞研究中心的數據顯示，2022年12月，100家典型房企的融資總量為1018億元，環(huán)比增加84.7%，同比增加33.4%。
不過，當下，房地產領域的投資、銷售、融資都還未出現企穩(wěn)信號。民生證券分析師牟一凌表示，由于地產在經濟中的重要性，居民消費的最終趨勢、政府用以支持新興行業(yè)的資金來源都與地產的最終走勢有關，未來政策還有一定打開空間。
鼓勵地產、汽車等大宗商品消費
對于支持經濟發(fā)展，郭樹清表示，金融政策要積極配合財政政策和社會政策，多渠道增加中低收入和受疫情影響較大群體的收入，提高消費能力。其中強調鼓勵住房、汽車等大宗商品消費。
1月5日，住建部部長倪虹表示今年將精準支持住房消費，包括對首套房、二套房以及租房繼續(xù)給予降首付比、房貸利率和增加供給等政策支持。
近期以來，除了在融資端發(fā)力，需求端全方位促進居住消費良性循環(huán)的政策邏輯鏈逐漸清晰：一方面降低首套房貸利率，推動購房剛需入市，另一方面，消除二手房交易阻礙，激活換房需求釋放。
據第一財經記者梳理，近期需求端政策松綁主要體現在三個方面。
在貸款利率和首付比例方面，基準利率和首貸利率松綁。1月1日，房貸利率重定價基準的2022年12月20日LPR(貸款市場報價利率)為：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，較上年初分別下降15個和35個基點。
除基準利率外，1月5日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調整機制。新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限，進一步延續(xù)階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限的“9·29”新政。招聯金融首席研究員董希淼表示，在當前房地產市場較為低迷、居民住房消費需求不振的情況下，預計多數銀行對多數客戶將實際執(zhí)行房貸利率下限。未來一段時間，首套房貸利率下限可能在3.5%~4.1%。
此外，不少城市首套房首付比例下調至兩成，例如珠三角萬億城市東莞，1月6日起發(fā)布新政，全域購房統一首套首付兩成，不分面積段。
在限購政策方面，2022年12月起，南京、東莞、佛山等多個萬億城市全域放松限購。
在二手房創(chuàng)新政策方面，包括深圳、廣州、南京在內的32地陸續(xù)宣布推行二手房“帶押過戶”。
不過，政策連續(xù)刺激下，目前市場端的反應相對不明顯。根據中指研究院數據，開年第一周(1月1日~7日)整體成交面積環(huán)比下降45.4%。2022年，TOP100房企銷售總額為75968.5億元，同比下降41.3%。
企穩(wěn)回暖不會太快
京東集團首席經濟學家沈建光表示，考慮到本輪房地產市場調整出現三大結構性變化——“實物量”跌幅超過“價值量”、開發(fā)端跌幅超過銷售端、拿地開工跌幅超過資金端，供需兩端困難重重，市場企穩(wěn)回升的進程不會太快。預計到2023年下半年，房地產消費恢復才能有所加快。
德邦證券首席經濟學家盧哲認為，房地產的修復鏈條應該是房貸利率相對下調，限購、限售政策放松—銷售回暖—房企資金面改善—拿地和新開工好轉—房地產投資修復。上述修復鏈條目前仍在第一步，這一步的傳導可能要到2023年一季度才能充分兌現。
與此同時，2023年需求側政策或許還有更多發(fā)力空間。董希淼分析，從2022年金融數據看，住戶貸款特別是住戶中長期貸款增長乏力，是拖累人民幣貸款增長的重要因素，反映出居民住房消費意愿和能力仍然不足。因此，2023年應著重從需求側發(fā)力，進一步提振居民住房消費意愿和能力。
此外值得注意的是，在郭樹清此次發(fā)言中，還有不少因素將利好地產企業(yè)未來發(fā)展。
在發(fā)言中，郭樹清強調穩(wěn)健的貨幣政策精準有力，需要聚焦在擴大有效需求和深化供給側改革上。金融機構將進一步樹立“一視同仁”理念，公平公正對待各類所有制企業(yè)。貨幣政策加大向民營企業(yè)的傾斜力度，保持信貸總量有效增長，用好普惠小微貸款支持工具，推動降低綜合融資成本。
業(yè)內人士普遍認為，民營房企能否企穩(wěn)是2023年房地產能否企穩(wěn)的關鍵。此次貨幣政策一視同仁的論調，對部分深陷融資困境的民營房企無疑釋放積極信號。
（責任編輯：蔡文斌）
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