一直以來(lái)，以預(yù)售方式成交的商品房市場(chǎng)，項(xiàng)目爛尾、延期交房、違規(guī)預(yù)售等情形時(shí)有發(fā)生。為預(yù)防個(gè)別房企出現(xiàn)財(cái)務(wù)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)購(gòu)房業(yè)主利益，省城相關(guān)政府部門(mén)不斷強(qiáng)化對(duì)房企的預(yù)售資金監(jiān)管，要求開(kāi)發(fā)商將規(guī)定范圍內(nèi)的購(gòu)房款必須打入政府監(jiān)管的商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。
事實(shí)上，購(gòu)房者在購(gòu)房過(guò)程中，買(mǎi)房交款通常會(huì)付款到開(kāi)發(fā)商指定賬戶，至于這個(gè)賬戶是不是政府監(jiān)管賬戶，售樓處并無(wú)明確公示，甚至很多購(gòu)房者并不知道有預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的存在。
那么，什么是預(yù)售資金監(jiān)管賬戶？又該如何識(shí)別？購(gòu)房者對(duì)商品房預(yù)售監(jiān)管賬戶存有疑惑由來(lái)已久。對(duì)此，山西晚報(bào)記者采訪了省內(nèi)相關(guān)專業(yè)人士，對(duì)于資金監(jiān)管賬戶的作用、如何避免在買(mǎi)房過(guò)程中受到誤導(dǎo)等問(wèn)題進(jìn)行了解，解答購(gòu)房者對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的疑慮——
A售房款為何不想進(jìn)“專戶”？
2019年，省城某知名項(xiàng)目未按時(shí)交房，業(yè)主在維權(quán)過(guò)程中，才了解到房企未將巨額購(gòu)房款存入監(jiān)管賬戶，而是由集團(tuán)提走，未用于本項(xiàng)目的建設(shè)施工。今年年初，我省相關(guān)職能部門(mén)公示了一批未按預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定，未將預(yù)售款存入監(jiān)管賬戶的項(xiàng)目名單，引發(fā)公眾一片嘩然。這些項(xiàng)目中不乏名企名盤(pán)，不少知情的業(yè)內(nèi)人士表示，欣欣向榮、一路走漲的太原樓市就是某些大鱷房企的抽血機(jī)、提款機(jī)、收割機(jī)，等業(yè)主收房發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，維權(quán)非常被動(dòng)。而這種情形又破壞了公眾對(duì)商品房預(yù)售制、房企以及監(jiān)管部門(mén)的信任。
如今，全國(guó)各地房企爆雷的事件不斷，業(yè)主買(mǎi)房最擔(dān)心買(mǎi)到了爛尾、延期交房不靠譜的樓盤(pán)。北京金訴律師事務(wù)所王玉臣表示，如果買(mǎi)的新房遇到了開(kāi)發(fā)商延期交房，甚至變成了爛尾樓，最好查一下當(dāng)時(shí)付房款時(shí)開(kāi)發(fā)商提供的賬戶，極有可能對(duì)方當(dāng)年的收款賬戶根本不是這個(gè)項(xiàng)目的預(yù)售房款監(jiān)管賬戶。王玉臣表示，在律所遇到不計(jì)其數(shù)的商品房項(xiàng)目爛尾、延期交房的糾紛訟訴事件中，但凡遇到這種情況的，截止到今天，無(wú)一例外，都屬于房企未按規(guī)定落實(shí)預(yù)售資金監(jiān)管這種情況。
而不少房企則表示，因?yàn)轭A(yù)售資金監(jiān)管制度的強(qiáng)化，項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中花每一筆錢(qián)均得等職能部門(mén)審批，影響了項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)及企業(yè)資金周轉(zhuǎn)速度，打擊了房企投資拿地開(kāi)發(fā)的熱情。但事實(shí)證明，單純靠房企老板、高管們高尚的職業(yè)情操、社會(huì)責(zé)任感，很難完全保證預(yù)售款能合法合理地用于已售期房的開(kāi)發(fā)建設(shè)。在省城，不少開(kāi)發(fā)商都在想方設(shè)法逃避預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的管理。例如，部分樓盤(pán)都存在未取得《商品房預(yù)售許可證》而違規(guī)收取定金、首付款、對(duì)外售房的行為。業(yè)內(nèi)人士表示，“這是心急想吃熱豆腐，查得不嚴(yán)的時(shí)候，新開(kāi)的樓盤(pán)都想方設(shè)法早早蓄客，或明或暗花招頻出將房款收到自家賬戶中。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，房款收到自家賬戶，可以有針對(duì)性地制定后期定價(jià)和銷售策略，又能對(duì)預(yù)售款的支配掌握主動(dòng)權(quán)。但對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，買(mǎi)了期房房款未進(jìn)入監(jiān)管，風(fēng)險(xiǎn)大保障少。政府嚴(yán)查后，這種情況極大緩解，但仍有個(gè)別項(xiàng)目頂風(fēng)作案?！?/p>
業(yè)內(nèi)人士直言：“預(yù)售房款避開(kāi)監(jiān)管，開(kāi)發(fā)商資金鏈一旦出現(xiàn)問(wèn)題，就很容易造成后期樓盤(pán)爛尾、貨不對(duì)版、延期交房等問(wèn)題，除了影響業(yè)主，還會(huì)影響放貸銀行、供貨方、施工方等多方利益?！?/p>
B為何設(shè)立專管賬戶？
購(gòu)房者困惑：為啥商品房交易要專門(mén)設(shè)專管賬戶？
一直以來(lái)，我國(guó)新房銷售實(shí)行的是預(yù)售制。所謂預(yù)售，源于香港的“賣(mài)樓花”，與現(xiàn)房銷售相對(duì)應(yīng)。一些城市只要達(dá)到“正負(fù)零（開(kāi)始地面主體工程建設(shè)）”就能對(duì)外預(yù)售，而交房則要等到2-3年之后。通過(guò)預(yù)售制，開(kāi)發(fā)商得以迅速回籠資金，而購(gòu)房者、放貸銀行等方要承擔(dān)質(zhì)量問(wèn)題乃至爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)，主要是挪用預(yù)售監(jiān)管資金以及爛尾的風(fēng)險(xiǎn)，這也是買(mǎi)房最大的風(fēng)險(xiǎn)。
王玉臣表示，在現(xiàn)有的商品房預(yù)售制下，房企建房的資金成本主要來(lái)自于期房預(yù)售款及業(yè)主購(gòu)期房的房貸放款，項(xiàng)目預(yù)售業(yè)績(jī)不理想、房企自有資金有限，就會(huì)影響到房企現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)，購(gòu)房人承受的不可控風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)大。
為了防止房企拿到預(yù)售款后挪為他用，預(yù)售資金監(jiān)管制度應(yīng)運(yùn)而生，要求開(kāi)發(fā)商所收取的預(yù)售資金必須且只能用于這個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，房企在取得預(yù)售資質(zhì)同時(shí)，需開(kāi)通預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。
山西晚報(bào)記者從太原市房產(chǎn)局獲悉，從去年年底開(kāi)始，太原加大力度嚴(yán)查預(yù)售資金監(jiān)管賬戶問(wèn)題。按照規(guī)定，2020年12月30日之后取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目，開(kāi)始全面實(shí)施預(yù)售資金監(jiān)管，開(kāi)發(fā)企業(yè)需將購(gòu)房人按合同約定支付的全部預(yù)購(gòu)房款，包括首付款、分期付款、一次性付款和銀行個(gè)貸放款、住房公積金貸款放款等各種購(gòu)房款，存入開(kāi)發(fā)企業(yè)在監(jiān)管銀行設(shè)立的專門(mén)用于存取商品房預(yù)售資金的監(jiān)管賬戶，如未按照規(guī)定存入，可能導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法辦理網(wǎng)簽、備案業(yè)務(wù)。
在當(dāng)前形勢(shì)下，房款應(yīng)該付到監(jiān)管賬戶，是每位購(gòu)房者都應(yīng)該了解和關(guān)注的一個(gè)點(diǎn)。
C怎么識(shí)別專管賬戶？
在實(shí)際購(gòu)房過(guò)程中，購(gòu)房“過(guò)來(lái)人”的深切體會(huì)是：“購(gòu)房過(guò)程相當(dāng)復(fù)雜，從看中一套房源至下單，要經(jīng)過(guò)置業(yè)顧問(wèn)的來(lái)回‘折騰’。不少置業(yè)顧問(wèn)不斷請(qǐng)示折扣、優(yōu)惠，讓購(gòu)房者認(rèn)為自己得到了最大的實(shí)惠。實(shí)際上，從進(jìn)售樓處大門(mén)直到付款，都是置業(yè)顧問(wèn)在主導(dǎo)所有環(huán)節(jié)。購(gòu)房者大多將目光落在了產(chǎn)品、優(yōu)惠折扣上，付款環(huán)節(jié)往往被售樓處財(cái)務(wù)牽著鼻子走，忽視購(gòu)房款付到了哪里?！?/p>
那么如何判斷、識(shí)別錢(qián)是否交進(jìn)專管賬戶呢？購(gòu)房者如何確定資金被監(jiān)管？
山西晚報(bào)記者在太原市行政審批服務(wù)管理局官網(wǎng)上查詢看到，今年新頒發(fā)的預(yù)售證上即公示著項(xiàng)目的監(jiān)管銀行名稱及監(jiān)管賬戶賬號(hào)。購(gòu)房者在草簽合同交定金、首付款及房款時(shí)，要核實(shí)清楚監(jiān)管賬戶相關(guān)信息，確認(rèn)是監(jiān)管賬戶再付款。
另外，業(yè)主與房企正式簽訂的商品房預(yù)售合同，為房產(chǎn)部門(mén)統(tǒng)一制定的房產(chǎn)交易合同范本，其中也會(huì)約定監(jiān)管賬戶的相關(guān)信息。
按照相關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在收取預(yù)售房款時(shí)，收取的房款必須打到這個(gè)項(xiàng)目所專有的監(jiān)管賬戶?！霸谶@里需要特別注意，不是開(kāi)發(fā)商的對(duì)公賬戶就可以，必須是專門(mén)用于這個(gè)項(xiàng)目的，獨(dú)有的，經(jīng)過(guò)了住建部門(mén)備案的賬戶?！蓖跤癯颊f(shuō)，這個(gè)賬戶一般是唯一的，獨(dú)一無(wú)二的，專門(mén)用于這個(gè)項(xiàng)目的預(yù)售房款的收取，比如購(gòu)房者的首付款、銀行按揭貸款等。這個(gè)賬戶和開(kāi)發(fā)商的常用對(duì)公賬戶不一樣，不能混同。
購(gòu)房者在轉(zhuǎn)賬后，應(yīng)及時(shí)查看轉(zhuǎn)賬記錄，核實(shí)轉(zhuǎn)賬賬戶是否與監(jiān)管賬戶一致，確保資金被監(jiān)管。購(gòu)房者需將全部房款(包括定金、首付款、分期房款等)直接存入項(xiàng)目監(jiān)管專用賬戶。購(gòu)房者貸款購(gòu)買(mǎi)商品房的，貸款銀行或住房公積金管理中心應(yīng)在貸款發(fā)放后五個(gè)工作日內(nèi)將貸款劃入監(jiān)管銀行專用賬戶。
購(gòu)房者如發(fā)現(xiàn)付款賬戶非監(jiān)管賬戶，可撥打12345市民服務(wù)熱線反映，也可在工作日工作時(shí)間到太原市便民服務(wù)中心存量房資金監(jiān)管窗口等部門(mén)反映。
此外，還有一種特殊情況：如果開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者解除購(gòu)房合同，監(jiān)管機(jī)構(gòu)將會(huì)告知監(jiān)管銀行退回相應(yīng)購(gòu)房款，監(jiān)管銀行應(yīng)在兩個(gè)工作日內(nèi)撥付。涉及按揭貸款和抵押貸款購(gòu)房的，監(jiān)管銀行應(yīng)直接劃轉(zhuǎn)至發(fā)放貸款的銀行或住房公積金管理中心。
D監(jiān)管金額究竟是多少？
一套房動(dòng)輒百萬(wàn)甚至兩百萬(wàn)，資金監(jiān)管額是多少？能監(jiān)管多久？是否能保障購(gòu)房者順利收房？
對(duì)于購(gòu)房者困惑的這些問(wèn)題，山西晚報(bào)記者了解到，如果全款買(mǎi)房，資金監(jiān)管金額就是網(wǎng)簽價(jià)；貸款買(mǎi)房，資金監(jiān)管金額為網(wǎng)簽價(jià)減去貸款額。其中網(wǎng)簽價(jià)格為合同中房屋成交價(jià)格，也是網(wǎng)上簽約授權(quán)委托書(shū)價(jià)格。需要注意的是，房子是精裝修房，買(mǎi)賣(mài)合同中涉及三個(gè)價(jià)格：成交總價(jià)為房屋成交價(jià)格加上房屋裝修款，這個(gè)價(jià)格為真實(shí)成交價(jià)；另外兩個(gè)價(jià)格：一部分是房屋本身的成交價(jià)格即網(wǎng)簽價(jià)格，另一部分是房屋裝修款。
按照太原市的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商使用重點(diǎn)監(jiān)管資金，以項(xiàng)目工程進(jìn)度和資金使用計(jì)劃為依據(jù)，按照主體工程結(jié)構(gòu)達(dá)到地上“正負(fù)零”、主體工程三分之一、主體工程封頂、基本建成、項(xiàng)目竣工、綜合竣工驗(yàn)收并完成不動(dòng)產(chǎn)首次登記6個(gè)環(huán)節(jié)設(shè)置資金使用節(jié)點(diǎn)。
比如，項(xiàng)目投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到預(yù)售項(xiàng)目工程建設(shè)總投資的25%，且主體工程結(jié)構(gòu)達(dá)到地上“正負(fù)零”，使用資金額度不得超過(guò)重點(diǎn)監(jiān)管資金總額的30%；完成施工至建筑物主體工程三分之一，使用資金額度不得超過(guò)重點(diǎn)監(jiān)管資金總額的40%；完成施工至建筑物主體工程封頂，使用資金額度不得超過(guò)重點(diǎn)監(jiān)管資金總額的60%；建筑基本建成，預(yù)售人組織施工單位和監(jiān)理單位三方驗(yàn)收，具備驗(yàn)收合格資料的，使用資金額度不得超過(guò)重點(diǎn)監(jiān)管資金總額的80%；項(xiàng)目竣工并完成小區(qū)內(nèi)服務(wù)于本預(yù)售項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施配套工程，預(yù)售人組織建筑、安裝、裝修等施工單位和監(jiān)理單位驗(yàn)收，具備驗(yàn)收合格資料的，使用資金額度不得超過(guò)重點(diǎn)監(jiān)管資金總額的97%；綜合竣工驗(yàn)收備案并完成不動(dòng)產(chǎn)首次登記的，解除資金監(jiān)管。
如果嚴(yán)格按照資金監(jiān)管賬戶交錢(qián)，這部分房款能完全監(jiān)管到購(gòu)房者順利收房為止。
山西晚報(bào)記者 張磊
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