近年來(lái)，隨著廣大群眾法律意識(shí)的不斷提高，業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾糾紛頻發(fā)。今天，小編就和大家聊聊業(yè)主權(quán)益與物業(yè)公司之間的那些事兒。
房屋漏水后
小張是忻州市忻府區(qū)某小區(qū)的業(yè)主，2018年，某物業(yè)公司中標(biāo)該小區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目，開(kāi)始在小區(qū)進(jìn)行服務(wù)。同年6月，小張與物業(yè)公司簽訂《小區(qū)業(yè)主手冊(cè)》，就住宅物業(yè)管理費(fèi)、電梯、消防、供水的二次加壓費(fèi)以及物業(yè)管理費(fèi)繳納時(shí)間和延付違約金等事項(xiàng)進(jìn)行了明確約定。
由于種種原因，小張一直未在該小區(qū)居住，但依舊繳納了2018年7月至2020年6月的物業(yè)費(fèi)。2020年7月，小張發(fā)現(xiàn)自家房屋出現(xiàn)了漏水現(xiàn)象，導(dǎo)致無(wú)法裝修入住，在與物業(yè)公司幾經(jīng)溝通均未協(xié)商一致后，小張便以物業(yè)公司服務(wù)不達(dá)標(biāo)，拒不繳納2020年7月1日到2022年6月30日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)5706元及違約金2853元。物業(yè)公司多次向小張索要未果后，遂向人民法院提起訴訟。
法院庭審中
忻府區(qū)人民法院受理本案后依法進(jìn)行了公開(kāi)開(kāi)庭審理。庭審中，小張和物業(yè)公司各執(zhí)一詞，雙方就各自訴求進(jìn)行了激烈的答辯。
小張稱(chēng)，物業(yè)公司應(yīng)對(duì)小區(qū)整體設(shè)施、設(shè)備有統(tǒng)一查修責(zé)任，但該公司放縱房屋漏水，已經(jīng)喪失收取物業(yè)費(fèi)用的資格；雙方一致認(rèn)可房屋漏水不能裝修入住的空置狀態(tài)，應(yīng)按照空置房屋物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)費(fèi)；由于物業(yè)公司不作為，給自己造成了損失；物業(yè)公司只收費(fèi)不服務(wù)，違背“公序良俗”原則，而且屋頂漏雨、原電線(xiàn)丟失均系物業(yè)公司不修繕、不服務(wù)造成的，依法應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。
物業(yè)公司稱(chēng)，屋頂漏水是房屋建筑工程質(zhì)量問(wèn)題，不屬于物業(yè)合同法律關(guān)系，可以另案向相關(guān)單位主張責(zé)任；物業(yè)公司所收取的物業(yè)費(fèi)用是由雙方簽訂的物業(yè)服務(wù)手冊(cè)確認(rèn)并經(jīng)相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，不能因服務(wù)瑕疵隨意核減，且物業(yè)公司的服務(wù)是由全體業(yè)主認(rèn)可，服務(wù)中的瑕疵也正在逐漸完善。
爭(zhēng)議焦點(diǎn)
忻府區(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：物業(yè)公司訴請(qǐng)小張支付物業(yè)管理費(fèi)、電梯、消防、供水的二次加壓費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)共計(jì)5706元及違約金2853元是否有事實(shí)和法律依據(jù)。
法院判決
本案中，原、被告簽訂的《小區(qū)業(yè)主手冊(cè)》系雙方的真實(shí)意思表示，亦不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性效力性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，故原、被告雙方形成了物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，原、被告雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行合同義務(wù)、行使合同權(quán)利。
庭審中被告小張抗辯樓房房頂漏水問(wèn)題，系房屋建筑工程質(zhì)量問(wèn)題，屬商品房買(mǎi)賣(mài)合同法律關(guān)系，而非物業(yè)合同法律關(guān)系，與本案不是同一法律關(guān)系，被告可以另案向相關(guān)責(zé)任單位主張，不能以房屋質(zhì)量存在問(wèn)題為由對(duì)抗物業(yè)費(fèi)的繳納。被告抗辯原告提供的物業(yè)服務(wù)存在安全監(jiān)控等方面不足的問(wèn)題，屬于合同履行之瑕疵，不屬于合同法中的根本違約，被告亦不能據(jù)此拒絕履行交納物業(yè)費(fèi)的合同義務(wù)。
原告作為物業(yè)服務(wù)的提供者，應(yīng)積極收集業(yè)主針對(duì)物業(yè)服務(wù)提出的意見(jiàn)建議，為小區(qū)提供更好的物業(yè)服務(wù)，從被告提供的證據(jù)看，原告提供的物業(yè)服務(wù)確也存在不夠到位之處，故對(duì)原告主張的違約金，法院不予支持。遂判令被告小張支付原告物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理費(fèi)、電梯、消防、供水的二次加壓費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)合計(jì)5705.1元。
判后，小張以一審法院已經(jīng)認(rèn)定物業(yè)服務(wù)有不到位之處，應(yīng)相應(yīng)核減物業(yè)費(fèi)等為由上訴至忻州市中級(jí)人民法院。
二審中，小張和物業(yè)公司均未提交新證據(jù)。忻州中院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方當(dāng)事人簽訂《小區(qū)業(yè)主手冊(cè)》，物業(yè)服務(wù)合同成立，該協(xié)議內(nèi)容不違反法律和行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，為有效合同，雙方均應(yīng)當(dāng)按照合同履行各自的權(quán)利義務(wù)。小張以案涉房屋存在漏水致其多年無(wú)法裝修入住及房屋空置，故其不應(yīng)當(dāng)繳納或全額繳納物業(yè)管理等費(fèi)用，無(wú)法定和約定理由，該抗辯理由不成立，法院不予支持。對(duì)于物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)中存在的不當(dāng)之處，一審法院未予支持其違約金訴求已經(jīng)給予適當(dāng)考慮，故不再支持小張的核減物業(yè)的上訴請(qǐng)求。綜上，做出駁回上訴，維持原判的終審判決。
法官說(shuō)法
小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)主要是公共性服務(wù)收費(fèi)，包括公共設(shè)備、設(shè)施的日常運(yùn)行、維修和保養(yǎng)，綠化管理、保安、保潔等，無(wú)論業(yè)主是否入住，即使房屋空置，也應(yīng)當(dāng)繳納相應(yīng)物業(yè)費(fèi)。針對(duì)本案中房屋漏水問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商作為房屋的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售方，對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任，屬于房屋質(zhì)量問(wèn)題的漏水、滲水問(wèn)題，與物業(yè)服務(wù)不是同一法律關(guān)系，業(yè)主應(yīng)追究開(kāi)發(fā)商的賠償責(zé)任，故不能以此為由拒繳物業(yè)費(fèi)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)具有公共性，收取物業(yè)費(fèi)是用于整體物業(yè)設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)、正常秩序維護(hù)所必需的費(fèi)用，個(gè)別業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的行為，不僅損害了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益，也損害了其他正常交費(fèi)業(yè)主的利益，不利于物業(yè)整體管理。
現(xiàn)實(shí)生活中，不少業(yè)主因房屋質(zhì)量、小區(qū)偷盜行為等遷怒物業(yè)公司，并拒交物業(yè)費(fèi)。依據(jù)權(quán)責(zé)利相對(duì)等原則，物業(yè)公司只要做到了其職責(zé)范圍內(nèi)的事情（比如小區(qū)攝像頭良好，巡邏人員定點(diǎn)巡視），其就算履行了善良管理人的注意義務(wù)，不能苛求物業(yè)公司對(duì)小區(qū)內(nèi)所有事情負(fù)責(zé)，對(duì)于超出物業(yè)公司職權(quán)范圍內(nèi)的事情，業(yè)主可以請(qǐng)物業(yè)公司協(xié)助，找相關(guān)部門(mén)及人員予以解決。
法條鏈接
《中華人民共和國(guó)民法典》第五百零九條第一款：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。
《中華人民共和國(guó)民法典》第五百七十七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
《中華人民共和國(guó)民法典》第九百四十四條：業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。
（責(zé)任編輯：蔡文斌）
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